绩效考核| 标杆港资争夺内地高端商场，奢侈品会成为最大砝码吗？
内地业务兴起的几十年里，从来不缺少港资玩家。 从进入一线城市到全国布局，港资商业项目遍地开花。 其中，不少购物中心脱颖而出，成为大家眼中的优秀项目。
然而，面对2020年商业地产的至暗时刻，一些优秀项目也出现了空置率上升、销量下滑的情况。 这迫使港资玩家做出调整，重新开始。 那么，2021年上半年，标杆项目将交出怎样的“成绩单”呢？ 面对下半年的生意，港商将如何规划？
1 恒隆集团：奢侈品成最大砝码
在标杆港资玩家中，恒隆集团是最快交出半年“成绩单”的，一经公开可谓让“所有人”惊叹不已。 事实上，恒隆手中最重要的砝码是奢侈品。
依托内地奢侈品商场增加收入
财报显示，2021年上半年，恒隆集团实现总收入52.75亿港元，同比增长18%； 营业利润38.48亿元，同比增长19%。 与去年相比，这是明显的扭亏为盈。
当然，亮眼的数据背后还有两点值得注意。 首先，恒隆的收入主要来自物业租赁服务，即通过出租商场、写字楼、酒店等。 其次，香港恒隆业绩下滑，收入增长主要依靠内地市场。
恒隆集团及恒隆地产主席陈启宗表示：“恒隆在内地的高端购物中心组合继续为我们带来优势。” 确实，恒隆已经告别了赚快钱的发展时代，追求更稳定的现金流，而商业地产却是最安全的经营方式之一。
目前，恒隆在内地拥有十个Plaza 66，总租金收入达22.32亿元，占公司总收入的42%，同比增长38%。 其中，高端购物中心布局上海、沉阳、无锡、大连、昆明、武汉，贡献租金19.1亿元，同比增长46%； 沉阳、济南、天津布局次高端购物中心，贡献租金3.22亿元，同比增长3%。 。
具体来看各个商场的表现，上海广场66无疑是最赚钱的项目。 整体租金增长56%至8.74亿元，出租率达99%。 长期以来，上海广场66已成为内地奢侈品标杆商场之一。 今年的佳绩，与恒隆的“家”定位和会员计划“恒隆会”密不可分。
另一方面，昆明广场66也以72%的收入增长和95%的入住率引起关注。 这是由于当地对奢侈品的需求不断增加以及更多知名品牌的引入。
资产优化持续推进
对于下半年的商业地产，恒隆集团非常有信心并渴望延续内地高端购物中心的强劲表现。
此前，恒隆分别对上海广场66及广场66资产进行了优化。 事实证明，优化对租金上涨有助推作用。 还。 除了在上海已经形成的两家标杆购物中心之外，恒隆还希望为后续的业务业绩寻找新的增长点。
具体行动方面，恒隆将加大对武汉66广场和大连66广场奢侈品牌的引进力度。 与此同时，在建的恒隆广场66项目正在有序推进，其中计划建设9.9万平方米的购物中心，预计将于2024年竣工。
2 太古地产：从慢学校转变
太古地产是内地领先的港资企业，在内地发展近二十年。 今年上半年，太古地产和恒隆地产都面临着类似的情况——香港的表现不尽如人意，但内地却持续向好。 因此，一向以“慢工出细活”为原则的太古地产一改缓慢的步伐，开始加速向内地扩张，增加土地储备。
入住率维持高位
财报显示，太古地产实现营业收入90.68亿港元，同比增长38%； 基本溢利增加7.6亿港元至45.13亿港元； 股东应占综合溢利为19.84亿港元，同比增长92.8%。 其中，内地的强劲复苏对太古地产的业绩贡献不小。
内地零售物业方面，整体销售额同比增长23%，总租金收入增长38%至21.08亿港元。 在内地布局的6个项目中，内地购物中心的出租率保持在较高水平。
其中，北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇销售额同比分别增长85%、88%、66%和83%。 而且，这四大商场的出租率均在95%以上。 北京三里屯太古里和广州太古汇直接取得了100%的好成绩。
另外，根据商户租约的长短也可以看出市场对零售的需求。 数据显示，按照一定比例，超过一半的商户租赁是在2023年之后。
慢运动的扩张野心
总体而言，太古地产能够清晰地感受到内地市场释放的零售需求。 因此，2021年，太古地产将继续拓展内地业务，加大与更多内地企业的合作。
近日，太古宣布与上海静安实业集团成立合资管理公司，共同参与上海城市更新项目，将张园石库门历史建筑群活化为文化商业新地标。 随后，太古地产还与北京签署合作协议，将北京公交集团维修二厂更新运营为新的商业项目，同时扩建三里屯北区北项目。
事实上，太古地产对未来有自己的规划。 在城市布局方面，虽然一线城市的黄金地段是太古地产的投资目标，但为了进一步拓展在中国内地市场的业务，太古地产也在寻找一线以外的新一线城市城市。 从侧面也可以看出，很多城市的发展是不容小觑的。
3 码头：极化
九龙仓置地与九龙仓集团分拆已过去四年。 他们本以为“各自追随自己的利益”，没想到两党在年度业绩上的差距却拉大了。
租金收入仍面临压力
2021年半年报显示，九龙仓地产营收74.85亿港元，较去年营收67.75亿港元增长10%。 然而，溢利同比下跌11%至44.28亿港元。 “租金收入仍承压”八个字“触目惊心”地出现在财报首页。 令人遗憾的是，在九龙地产管理的商业项目中，奢侈品牌不断退出时代广场。
疫情早日康复
另一方面，九龙仓集团的“疫情初步复苏”则被置于首页顶部。
财报披露，随着内地零售额增长持续改善，在国际金融中心购物中心带动下，九龙仓集团收入增长45%至26.7亿港元。 目前表现最为亮眼的是长沙国际金融中心和成都国际金融中心。 长沙国金中心营收、营业利润同比分别增长90%、122%； 入住率达到99%。 成都IFS收入增长45%，营业利润增长54%，出租率达到96%。
显而易见的事实是，无论是哪一方，九龙仓在内地的土地储备都越来越小。 管理层还在业绩会议上表示，零售额的增长主要得益于高端奢侈品的销售。 随着内地商业物业供应增加、竞争加剧，九龙仓暂时并不急于增加新计划。
4 嘉里建设：对未来充满信心
与九龙仓不同的是，嘉里建设明确表达了对内地市场的信心以及对业绩发布会的极大兴趣。
财报显示，期内嘉里建设录得综合收入63.7亿港元，较2020年增长63%； 股东应占溢利为37.7亿港元，较2020年同期增长251%； 毛利率为57%，较2020年同期下降4个百分点。 每股盈利2.59港元，较2020年同期增长250%。
投资物业租赁方面，嘉里建设总收入26.6亿港元，同比增长14%，其中内地租金收入19.9亿港元，同比增长20% 。
目前，嘉里建设已在上海、天津、杭州等地布局商业项目，其中整体租金收入达5.9亿港元，实现40%的增长。 与此同时，四家商场的入住率仍在不断上升。 截至半年期，静安嘉里中心、浦东嘉里城出租率为99%，北京嘉里中心为95%，杭州嘉里中心为93%。
静安嘉里中心的出色表现离不开Tory Burch、LOEWE等奢侈品牌的加持。
嘉里建设在业绩展望中提到，其在内地的土地储备是香港的14倍，总计2095万平方英尺。 未来四年将在内地核心城市及省会城市开发商业综合体。
值得注意的是，在业务增长预期方面，嘉里建设对今年2月GIC与GIC联合收购的商住项目非常期待。 该地块位于上海浦东金桥镇，拟建设总建筑面积25.2万平方米。 交通枢纽上方综合体项目，其中商业项目18.4万平方米。 建成后将成为浦东最大的购物中心。 届时，嘉里中心在内地的影响力或将再次提升。
5 瑞安：继续轻资产经营
继嘉里建设之后，瑞安地产披露了2021年中期业绩。 与去年相比，瑞安今年进步了一大步。
财务数据显示，瑞安地产今年上半年总营收119.99亿元，同比增长726%； 净利润10.82亿元，去年同期净亏损16.22亿元。 物业租赁方面，上半年，瑞安商城物业租赁实现总收入15.7亿元，同比增长32%，增长势头十分强劲。
值得注意的是，瑞安布局的四个城市中，商场租金的主要贡献来自上海物业组合，占比73%。 其中，上海太平桥表现尤为出色，主要得益于资产升级和重新定位，吸引了&、乐等众多新租户。截至上半年，上海太平桥实现租金收入3.59亿元，同比增长44%。 其他城市中，武汉天地的租金及相关收入同比增长35%。 整体出租率为88%； 重庆天地购物中心出租率为99%。
目前，瑞芳拥有可供出租和出售的土地储备640万平方米，股权390万平方米，股权比例约为60%。 对于未来，扩大资产规模是策略之一。 同时，瑞安董事长罗康瑞提到，瑞安近两三年相对保守，未来将加大在内地的投资。 在投资方式上，我们将继续以轻资产的方式发展业务。 在城市布局上，瑞安将“超越”上海，聚焦长三角地区核心城市，收购更多优质资产。
结论
虽然新鸿基地产和新世界尚未披露半年地产业绩，但通过上述回顾不难发现，不少标杆港股在2021年上半年的考试中收获颇丰，而在这些出色成绩的背后，有一个共同点值得注意。
不少港资企业在年报披露中提到，由于奢侈品增长强劲，高端购物中心表现良好。 事实上，中国消费者是奢侈品市场最大的增长引擎。 2020年受疫情影响，国内奢侈品掀起购买热潮。 2021年后疫情时代，境外出行依然受到限制，高端商场承担了消费者的采购。 需要购买。 因此，高端购物中心的表现非常喜人，而且根据贝恩研究预测，2021年中国国内市场将继续保持30%左右的正增长。
总体而言，内地是一个相对稳定的市场，但单纯依靠高端市场来提升业绩增长并不是长久之计。 港资企业还需要做更多的事情，比如继续优化资产、合理布局城市业务。